日本商業開発（3252）の目標株価

【3252】日本商業開発（名証2部）

テナントによる商業施設建設を前提に底地取得、売却益を狙う。『地主ファンド』も組成。

◆事業内容

「土地を買う」「土地を貸す」「土地を売る」に徹したビジネスモデルで、建物を建てずに地主に徹する「JINUSHIビジネス」を展開しています。

このビジネスの特徴は3つあります。

①追加投資が不要

建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装などの追加投資は不要であること

②長期の安定収益

定期借地契約により建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めること

③資産価値が下がりにくい

定期借地契約の期間満了後は、土地が更地で返還されます。あらためて貸せますし、売却も容易であること

以上がこのビジネスの大きな強みとなります。

この「JINUSHIビジネス」を基本戦略として、「不動産投資事業」「サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業」「企画・仲介事業」を展開しています。

主力事業は「不動産投資事業」で売上高の約95％を占めています。

土地を買い、テナントに土地を貸し（事業用定期借地権）、資金運用したい投資家に土地を売ることでこの事業は成り立っています。

詳しくはこちらの「2014年3月期第2四半期決算説明資料」をご覧ください。

◆株式データ（12/16終値）

株価　　　1412円

単元株数　100株

PER　　　13.06

PBR　　　4.55

配当利回り　1.95％

時価総額　67億円

発行済株式数　4,717,200株

◆最新決算（平成26年3月期第2四半期決算）

以下は（昨年比/通期業績予想進捗率）で記載します。

売上高　　43.77億円（-％/38.7％）

営業利益　7.02億円（-％/63.8％）

経常利益　4.52億円（-％/82.2％）

四半期純利益　2.67億円（-％/76.3％）

第2四半期の決算発表から約2週間後に通期業績予想の修正を行いました。修正内容は売上高は下方修正、利益面は上方修正という内容です。理由としては、売上高は一案件の売却時期が翌期にずれ込んだためで、利益面は当初予想していた案件の販売価格上昇により売上総利益率が上昇したためということです。

◆目標株価　1010円

事業価値　11.7億円×0.6/6％＝117億円

財産価値　26.24億円

負債　　　95.60億円

株主価値　47.64億円

◆注目ポイント

11月に贈呈株主優待制度の新設 （100株以上保有の株主に年間6000円分のジェフグルメカード）、12月に立会外分売の実施と明らかに東証1部への昇格を目指したIRを連発しています。また、配当金（27.5円）と優待を合わせた総合利回りは6.2％と魅力的です。

また、2015年3月期の当期純利益が8億円以上というストックオプションも発行しており、今後の成長性も期待できる。

◆投資判断　B

【割安度】C

【株主還元】A

配当政策の基本方針：安定した配当政策を実施することを基本に考え、事業年度ごとの利益の状況、将来の事業展開などを勘案

年間配当回数：1回（期末のみ）

前期配当金実績：17.5円（配当性向24.4％）

今期配当金予想：27.5円

株主優待制度：あり

【コメント】

 この銘柄は以前より気になっていたのですが、先週立会外分売があり、100株だけですが妻が当選したのでこの機会に良く調べてみることにしました。

株価は11月の株主優待新設で大きく上昇してその後横ばいだったのですが、本日直近の高値を更新してきて、今の相場環境を考えると非常に強い動きです。年初来高値の1505円も視野に入ってきましたね。

ビジネスモデルも同じような上場企業はなく、そういう意味でも魅力的です。目標株価からすると割高に見えますが、負債の多い不動産業であることと、負債の増加も来期の販売用不動産の仕入れのためのもので、不動産市況も悪くないことを考えると、現在の50億円にも満たない時価総額は割安に思えます。

チャートも良いので短期でもそれなりのリターンが見込めそうですね。

◆書籍紹介

kindle冬のセール（64％OFFの600円）で購入して最近読み始めた本で、物語形式で有価証券報告書の読み方が分かりやすく書かれていて、まだ有価証券報告書を読んだことがない方におすすめできそうな本なので紹介することにしました。

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それではまた明日(^_^)/~

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